Bilan du marché immobilier à Casablanca — T2 2026 : tendances, prix et perspectives
Le deuxième trimestre 2026 confirme les dynamiques observées depuis le début de l’année sur le marché immobilier casablancais : une demande soutenue dans les quartiers premium, une pression haussière alimentée par les grands chantiers d’infrastructure et un volume de transactions qui reste en retrait par rapport aux niveaux de 2024. Avec un prix moyen au mètre carré qui s’établit autour de 16 800 DH dans le résidentiel neuf (+4,2 % sur un an) et un recul des transactions de l’ordre de 9 % en glissement annuel, le marché affiche un visage contrasté. Décryptage quartier par quartier, segment par segment.
Vue d’ensemble du marché immobilier casablancais au T2 2026
Casablanca concentre à elle seule près de 30 % des transactions immobilières nationales. Au T2 2026, la capitale économique enregistre environ 12 400 actes de vente, contre 13 600 au T2 2025, soit une baisse de 8,8 %. Cette contraction s’explique principalement par trois facteurs : le resserrement des conditions de crédit (taux moyen à 4,65 % contre 4,30 % un an plus tôt), l’attentisme d’une partie des acquéreurs face à la montée des prix dans le neuf et la raréfaction du foncier dans les zones les plus prisées.
En parallèle, l’offre neuve reste dynamique grâce aux lancements de programmes liés à la préparation du Mondial 2030. Les permis de construire délivrés au Grand Casablanca ont progressé de 6 % au premier semestre 2026, portés par les projets hôteliers, les résidences de services et les programmes mixtes en périphérie.
Le marché locatif, quant à lui, affiche une tension croissante : le taux de vacance dans le résidentiel meublé descend sous les 5 % dans les quartiers centraux, tandis que les loyers progressent de 3 à 7 % selon les zones.
Évolution des prix par quartier
Le marché casablancais reste profondément segmenté. Les écarts de prix entre quartiers premium et périphérie continuent de se creuser, dessinant une ville à plusieurs vitesses.
- Anfa / Anfa Supérieur : le quartier le plus cher de Casablanca maintient son rang avec un prix moyen de 24 500 DH/m² dans le neuf haut standing (+5,1 % sur un an). La rareté du foncier et la proximité de la corniche soutiennent cette dynamique.
- Ain Diab / Corniche : les projets résidentiels face mer affichent des prix compris entre 22 000 et 28 000 DH/m². Le segment luxe bénéficie d’une demande MRE (Marocains résidant à l’étranger) solide durant la période estivale.
- Californie / Palmier : ces quartiers résidentiels recherchés se stabilisent autour de 18 000 à 21 000 DH/m², avec une légère progression de 2,8 %. L’offre en villas mitoyennes et appartements familiaux reste insuffisante face à la demande.
- Maarif / Gauthier : le centre-ville élargi voit ses prix osciller entre 14 500 et 17 500 DH/m². Le segment bureau reconverti en résidentiel gagne du terrain, attirant une clientèle jeune et urbaine.
- Hay Hassani / Sidi Moumen : la couronne intermédiaire affiche des prix de 8 500 à 11 000 DH/m², en hausse modérée de 3,4 %. Ces quartiers captent une part croissante de la demande des primo-accédants.
- Périphérie est (Médiouna, Tit Mellil, Oulad Zidane) : c’est le segment le plus dynamique en volume, avec des prix compris entre 5 500 et 8 000 DH/m². L’annonce du parc industriel de Médiouna (1,2 milliard de DH) a déclenché un afflux de projets résidentiels à proximité, faisant grimper les terrains de 12 % depuis janvier.
Segments en croissance : neuf, bureaux, co-living
Trois segments se distinguent par leur dynamisme au T2 2026, chacun porté par des fondamentaux structurels.
Le résidentiel neuf reste le moteur principal du marché. Les promoteurs nationaux concentrent leurs lancements sur le moyen standing (10 000 à 15 000 DH/m²), répondant à une demande structurelle estimée à 25 000 unités par an dans le Grand Casablanca. Les programmes intégrant des espaces verts, du coworking en pied d’immeuble et des certifications environnementales se commercialisent 15 à 20 % plus vite que les projets classiques.
L’immobilier de bureaux connaît une reprise sélective. Les plateaux Grade A dans le quartier Casa Finance City et le long du boulevard Zerktouni affichent un taux d’occupation de 88 %, en progression de 3 points. Les loyers se stabilisent entre 140 et 180 DH/m²/mois. En revanche, les bureaux vieillissants du centre-ville peinent à trouver preneurs, avec un taux de vacance supérieur à 18 %.
Le co-living et les résidences gérées émergent comme une classe d’actifs à part entière. Casablanca compte désormais une quinzaine de projets dédiés, ciblant les jeunes professionnels et les expatriés. Les rendements bruts annoncés (6 à 8 %) attirent les investisseurs institutionnels. Le T2 2026 a vu le lancement de deux programmes de co-living de plus de 200 unités chacun dans le périmètre Bouskoura-Nouaceur, en anticipation de la demande liée au Mondial.
Impact des grands projets sur le marché
Les grands chantiers d’infrastructure redessinent la géographie de la valeur immobilière à Casablanca. Trois projets exercent une influence directe sur les prix et les flux d’investissement.
Le Mondial 2030 reste le catalyseur numéro un. La construction du Grand Stade de Casablanca (capacité prévue de 115 000 places) et la modernisation des axes routiers environnants ont créé un corridor de valorisation dans toute la zone sud-ouest. Les terrains situés dans un rayon de 5 km autour du site du stade ont enregistré une appréciation de 18 à 25 % depuis l’annonce officielle. Les investisseurs anticipent une demande hôtelière et locative exceptionnelle pour 2029-2030, ce qui alimente dès aujourd’hui les prix du marché immobilier lié au Mondial.
La LGV Casablanca-Marrakech, dont les travaux avancent selon le calendrier prévu, renforce l’attractivité de la gare Casa-Voyageurs et de son périmètre. Les programmes neufs à proximité bénéficient d’une prime de localisation estimée à 8-10 % par rapport aux quartiers comparables non desservis.
Le parc industriel de Médiouna constitue un signal fort pour la périphérie est du Grand Casablanca. Avec 1,2 milliard de DH d’investissement et la création prévue de 10 000 emplois directs, ce projet tire vers le haut l’ensemble de la zone Médiouna-Tit Mellil. Les promoteurs y lancent des lotissements résidentiels à des prix d’appel de 5 500 à 7 000 DH/m², ciblant les futurs salariés du parc. La zone Oulad Zidane profite particulièrement de cette dynamique, avec des terrains qui ont gagné 12 % de valeur depuis le début de l’année.
Perspectives pour le second semestre 2026
Plusieurs facteurs vont conditionner l’évolution du marché casablancais au S2 2026.
- Taux de crédit : Bank Al-Maghrib pourrait maintenir son taux directeur stable à 2,75 % lors des deux prochains conseils, ce qui limiterait la hausse des taux hypothécaires. Un assouplissement modéré n’est pas exclu si l’inflation reste contenue sous les 2 %.
- Demande MRE : la saison estivale (juillet-septembre) génère traditionnellement 20 à 25 % des transactions annuelles à Casablanca. Les transferts des MRE, en hausse de 5 % au S1, laissent présager une saison dynamique.
- Offre neuve : plus de 8 000 unités sont attendues en livraison au S2 dans le Grand Casablanca. Cette injection d’offre pourrait modérer la pression sur les prix dans le moyen standing, sans inverser la tendance haussière dans le premium.
- Réglementation : l’entrée en vigueur progressive des nouvelles normes parasismiques et énergétiques renchérit le coût de construction de 3 à 5 %, un surcoût qui sera partiellement répercuté sur les prix de vente.
En synthèse, le marché casablancais devrait poursuivre sa trajectoire de hausse modérée des prix (+3 à 5 % en rythme annuel) avec un volume de transactions qui restera en retrait par rapport au pic de 2024. Les meilleures opportunités se situent dans la périphérie est, portée par les grands projets d’infrastructure, et dans le co-living, un segment encore sous-exploité au regard de la demande latente. Pour une vision macro du marché marocain, nous vous invitons à consulter notre article dédié.
FAQ — Questions fréquentes
Quel est le prix moyen au m² à Casablanca en 2026 ?
Au T2 2026, le prix moyen dans le résidentiel neuf à Casablanca s’établit autour de 16 800 DH/m², en hausse de 4,2 % sur un an. Les prix varient fortement selon les quartiers : de 5 500 DH/m² en périphérie est à plus de 24 000 DH/m² dans les quartiers premium comme Anfa.
Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier à Casablanca ?
Le marché reste porteur pour les investisseurs positionnés sur le long terme. Les zones proches des grands projets d’infrastructure (Mondial 2030, parc industriel de Médiouna, LGV) offrent un potentiel de plus-value significatif. Le co-living et les résidences gérées présentent des rendements locatifs de 6 à 8 % bruts.
Quels quartiers de Casablanca offrent le meilleur potentiel de valorisation ?
La périphérie est (Médiouna, Tit Mellil, Oulad Zidane) affiche la plus forte dynamique haussière avec +12 % sur les terrains depuis janvier 2026, portée par le parc industriel de Médiouna. La zone sud-ouest proche du futur Grand Stade bénéficie également d’une appréciation de 18 à 25 % depuis l’annonce du Mondial.
Comment le Mondial 2030 impacte-t-il les prix immobiliers à Casablanca ?
Le Mondial 2030 exerce une pression haussière sur les prix dans toute la métropole, en particulier autour du site du futur Grand Stade. Les terrains à proximité ont gagné jusqu’à 25 % de valeur. Le marché hôtelier et le co-living bénéficient d’une demande anticipée exceptionnelle pour 2029-2030.
Pourquoi le volume de transactions baisse-t-il malgré la hausse des prix ?
La baisse de 8,8 % des transactions au T2 2026 s’explique par la hausse des taux de crédit (4,65 % en moyenne), la raréfaction du foncier dans les zones prisées et un attentisme des acquéreurs face à la montée des prix. Le marché reste actif mais plus sélectif qu’en 2024.
