Immobilier: le Maroc en « Effervescence Urbanistique » pour le Mondial 2030
Dans cette interview, Amine Mernissi, expert en immobilier et auteur du guide « Répons’IMMO », décrypte la situation du marché immobilier marocain et les difficultés rencontrées par les professionnels.
1. Comment évaluez-vous la santé globale du marché immobilier marocain en 2025, en comparaison avec les années précédentes?
L’année 2025 s’inscrit sous le signe de l’incertitude conjoncturelle, mais également d’une résilience manifeste du marché immobilier. Cette tendance est confirmée par les indicateurs publiés périodiquement par Bank Al-Maghrib (BAM) et l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), à travers l’Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI). Les deux premiers trimestres de l’année ont mis en évidence une baisse significative du volume des transactions sur les segments résidentiel, professionnel et foncier de seconde main, avec un recul de 30% au premier trimestre et de 21,2% au deuxième.
En parallèle, les prix des actifs immobiliers se sont maintenus à un niveau stable, traduisant une dissociation entre l’évolution des volumes et celle des prix. Il convient toutefois de préciser que ces statistiques n’intègrent pas encore le marché du neuf, pour lequel les données officielles font défaut. Les observations recueillies sur le terrain indiquent cependant une tendance similaire à celle de l’ancien.
Ainsi, face à un marché où les transactions diminuent mais où les prix demeurent inchangés, nous pouvons y lire une certaine résistance des opérateurs, voire leur solidité structurelle, ainsi qu’une confiance persistante dans les perspectives du secteur à moyen terme. C’est précisément dans cette combinaison que réside la notion de résilience.
2. Quels segments du marché connaissent la plus forte dynamique actuellement?
Le segment haut standing conserve sa vitalité. Il s’agit d’un marché de niche où la clientèle, composée d’acheteurs solvables, demeure active. Que ce soit pour un usage résidentiel ou un investissement locatif, la demande se maintient à un niveau élevé et les prix poursuivent leur progression, notamment dans les grandes villes considérées comme des valeurs refuges.
Le moyen standing, quant à lui, anime surtout le marché de la revente, en raison de la rareté du neuf au cœur des grands centres urbains Le logement économique bénéficie, pour sa part, d’un nouvel élan depuis l’entrée en vigueur du programme gouvernemental « Daam Sakane », en janvier 2024. Ce dispositif, qui prévoit des aides directes aux primo-acquéreurs (100.000 DH pour un logement inférieur à 300.000 DH et 70.000 DH pour un logement compris entre 300.000 et 700.000 DH), a suscité un véritable appel d’air sur la demande.
Toutefois, la conversion effective de cette demande en acquisitions réelles reste perfectible.
L’enjeu principal réside désormais dans la disponibilité du produit à 300.000 DH, particulièrement rare dans les grandes agglomérations et leurs périphéries. Le programme, qui court jusqu’en 2028, dispose encore de marges d’amélioration pour renforcer son efficience.
3. Quelles sont les principales difficultés rencontrées par les professionnels du secteur immobilier, en particulier les promoteurs, les agences immobilières et les notaires?
Les promoteurs, les agences immobilières et les notaires constituent le triptyque essentiel du marché immobilier marocain. Leur fonctionnement est étroitement interdépendant. Leur santé ou à contrario leurs difficultés sont circulaires.
Pour les promoteurs, la rareté du foncier opérable à un coût raisonnable demeure un obstacle majeur. À cela s’ajoutent une fiscalité et des procédures administratives lourdes, et le sentiment de ne pas être suffisamment écoutés. Les agences immobilières, pour leur part, souffrent de l’absence d’un texte de loi régissant leur profession, ce qui laisse la voie ouverte à un exercice informel difficile à contrôler.
Le « semsar de rue », bien que non encadré, reste un acteur omniprésent, souvent en concurrence — parfois même en coopération — avec les agences officielles. Cette relation ambivalente, faite à la fois de rivalité et d’interdépendance, illustre la dualité d’un marché encore en quête de régulation.
Quant aux notaires, s’ils saluent la digitalisation des services publics, ils demeurent confrontés à des dysfonctionnements techniques récurrents au sein des plateformes numériques qui, conjuguées à la pression des délais légaux et à l’impatience de la clientèle, compliquent l’exercice de la profession.
4. Comment évolue la relation entre l’offre et la demande sur le marché immobilier en 2025, en particulier dans les grandes villes?
L’analyse du marché immobilier marocain ne saurait se limiter à une approche homogène. Il n’existe pas un marché unique, mais une pluralité de marchés qui disposent, chacun, d’une trajectoire et d’une conjoncture différente et ce, d’une ville à l’autre.
Il n’est pas recommandé de globaliser au risque de généraliser et de biaiser l’analyse. Je me rangerais par prudence derrière les chiffres officiels de l’IPAI qui révèlent une tendance d’un trimestre sur l’autre et permettent même de dégager des évolutions et des comparatifs sur plusieurs années.
La conjoncture est celle reflétée par les chiffres arrêtés au deuxième trimestre 2025. Ils ne sont pas brillants certes, mais ceux du troisième trimestre ne devraient pas tarder à tomber et peut-être réserveront ils une bonne surprise.
5. Quelles villes ou régions enregistrent les évolutions les plus marquées en termes de prix et de transactions en 2025?
Il demeure encore prématuré d’établir un bilan définitif de l’année 2025. Les chiffres du premier semestre témoignent d’un marché en demi-teinte, avec une activité transactionnelle en deçà des attentes sur la majorité du territoire. Toutefois, tout reste possible et la conjoncture peut évoluer à la baisse comme à la hausse.
6. En vue de la Coupe du Monde 2030, comment le Maroc anticipe-t-il la demande en logements ? Faut-il s’attendre à une flambée des prix?
Le Maroc connaît actuellement une véritable effervescence urbanistique, perceptible dans la plupart des villes, y compris celles qui ne seront pas directement concernées par l’organisation du Mondial 2030.
Cette dynamique où les infrastructures en cours ou projetées, dépassent le simple cadre de l’organisation même d’un Mondial pour constituer véritablement un saut qualitatif pour le bien-être futur des citoyens, de leur quartier, de leur ville et in fine de leur pays. Un Mondial pourrait jouer le rôle d’un booster, en permettant de (re)mettre à niveau un certain nombre d’infrastructures essentielles, dont les logements, les unités touristiques, les hôpitaux et les routes.
C’est un immense chantier et le Maroc saura être au rendez-vous aussi bien pour les visiteurs à l’occasion du Mondial que pour les citoyens qui continueront à en tirer profit. Pour ce qui est de la flambée des prix de l’immobilier ou des loyers dans les villes hôtes, il y aura un effet d’anticipation qui a d’ailleurs déjà commencé.
Plusieurs investisseurs ont dans leur viseur le Mondial et de ce fait se positionnent déjà par l’achat de biens résidentiels à usage locatif.
Les prix vont naturellement augmenter dans les villes hôtes mais ceci est normal en pareille occasion, puisque c’est un phénomène constaté par ailleurs dans d’autres pays lors d’organisation d’événements mondiaux ou continentaux de ce calibre (Jeux olympiques, Mondial, Coupe d’Afrique, etc.).
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